沈陽福瑞今朝物業管理有限公司
沈陽市場部:1yin0306cang123670hao456698ma7890
沈陽市場部:0ju024-8jue123661sao456624rao7893
電子郵箱:furuijinzhao@163.com
十問物業稅：開征條件成熟了嗎日期：2010-02-04 12:06:24 | 瀏覽：7339
2003年10月，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》首次提出“條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅”。這是“物業稅”的提法第一次出現在官方的權威文件上。當時提出物業稅有一個基本的背景，即通過開征物業稅，把以往房價成本中需一次性繳納的房地產稅費，特別是數額巨大的土地出讓金，以物業稅的名義改為按年收取。開征物業稅后，住房土地使用權期限為70年，在房價總成本中占到很大比例的土地出讓金，也就可以分為70次分別繳納。通過大大降低房價成本中的稅費水平，從而大幅降低房價的水平，降低買房者的“門檻”。 除了大幅降低房價以外，當時提出開征物業稅還有一個重要的原因，就是防止一些地方官員通過“賣地財政”，不當獲取和肆意揮霍土地收益，寅吃卯糧，爺賣仔地。物業稅的按年收取，使地方政府的賣地行為從財力上失去了動力。 至今，物業稅已在部分地區試點“空轉”了6年多。在最早準備進行物業稅試點的廣東省，根據有關人士分析預測，開征物業稅后，“房價最高可下降39%”。 2009年5月25日，《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》進一步提出深化房地產稅制改革,研究開征物業稅的問題。按照當時的改革設想，是將房產稅、對外征收的城市房地產稅（現已取消）、城鎮土地使用稅及相關的行政性收費合并在一起作為物業稅征收，也有人建議將土地增值稅、土地出讓金也納入其中。因此，在稅收專家看來，物業稅在名稱上是新的稅種，但實際上只是原有某些稅種改革、合并形成的稅種，是對已有稅種的整合。 物業稅開征“時機成熟”的說辭不絕于耳，而實際上，只有把人們對物業稅的種種疑問，在政策和制度的設計層面以及執行層面都解決得較好時，才可以說，開征物業稅的“時機已經成熟”。 1 為什么代表委員們愛增稅？ 近日進行的各地“兩會”上，人大代表和政協委員挺愛干一件事，就是把增稅或設立某種新稅作為自己的提案議案。比如，在北京、山東、浙江的“兩會”上，代表委員建議開征物業稅以抑制房價，而且似乎箭在弦上，不得不征。 評點：《福布斯》雜志年前推出“2009年全球稅負痛苦指數排行榜”，中國大陸名列榜眼。代表委員參加“兩會”，本應代表民眾與政府博弈，監督公共財政預算，或更多地提減稅建議，現實中卻在跟著政府一起喊加稅。 物業稅本是個好東西，代表們一廂情愿地希望這能成為治高房價之本的良藥，卻忽視了結構性失衡的中國背景。我們猜想，這只能說明人民“被代表”了。 2 地方政府“小拆大建”的動力？ 物業稅在美國的州政府財政收入中占很小的比例，只有少數幾個州的物業稅收入占財政收入總額的10%以上，卻是地方政府最重要的收入來源。相對于其他稅種而言，物業稅的收入非常穩定，受宏觀經濟波動的影響相對較小，因此,物業稅非常適合作為地方財政收入的來源，如2005年美國物業稅收入占地方稅收收入的74%。來自物業稅的收入主要用于當地的教育事業、市政設施建設、衛生服務和治安等地方公共服務。因此，對開征物業稅最有動力的當屬地方政府。 評點：在這輪輿論中，重慶代市長黃奇帆親自在媒體撰寫文章表示：“收取物業稅是控制高檔房的一個簡單法寶。”其實，他沒有進一步言明，對地方政府來說，這是“地賣完，房子也建得差不多”的時候，城市通過改善公共配套設施增加財政收入的“法寶”。 通過改造和建設城市的公共設施來改善人民群眾的生活，本來是一件大好事，但對見多了城市重復建設和拆建浪費的普通百姓來說，我們猜想，這會導致新一輪巧立名目的城市建設“大躍進”，改建一下門前的花圃也叫做“公共配套”完善了，安居其間的人必須為此付出“代價”。過去，靠眼光投資荒郊野外受益于城市建設的有產者，將會面臨政府向你討回投資增值收益的煩惱。 3 物業稅能把畸高房價拉下來嗎？ 目前，許多專家學者、政府官員都振振有詞，物業稅能解決高房價的問題。比如，廣東省人大代表、廣州市地稅局副局長林如山建議，廣東應盡快探索征收物業稅，以此限制房價過快增長。 評點：依賴“土地財政”的地方政府會輕易同意嗎？事實上，在2009年初，某課題組的一份報告中明確提出土地出讓金“不宜一并納入房產稅”。有人認為，這份報告實際上代表了現在稅務部門在物業稅上的“主流思想”。 我們猜想，“物業稅抑制高房價”說恐怕可能是一個陷阱，反而會進一步增加購房者的成本負擔，造成深層次的混亂。 4 物業稅劍指開發商還是炒房者？ 有人說，物業稅的出臺，主要針對的還是購房者中的投機炒賣者，而真正推高房價的開發商，并不是主要的目標。 評點：眾所周知，在近幾年的房價暴漲循環中，雖有炒房者投機的推波助瀾，但更主要的還是地方政府與開發商聯合做局，囤地、捂盤和惜售。 我們猜想，這再一次證明了以收取物業稅的方式來抑制高房價，只能是南轅北轍，開發商和政府聯合抬高房價又找到了另外一種途徑：漸進式漲價。 5 物業稅會不會造成重復征稅？ 在現在的商品房中，稅費不僅包含了70年的住房土地出讓金，而且還包括了房地產開發銷售階段的營業稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、企業所得稅等，此外還有房地產占用的房產稅、城市房地產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等等。附加到房地產方面的各種“費”更是多得五花八門。 評點：開發商在拿地時已繳足70年土地出讓金，買房人也在購房款中繳納了土地稅費。在地方政府土地已賣得差不多的情況下，是否愿意割掉這一大塊稅源呢？ 我們猜想，地方政府會認為“區別征收”存在“技術難度”，還是一起征來得“痛快”。 6 物業稅按面積還是按房價征收？ 物業稅的征收，應該按照人均占有住房面積的辦法進行。甚至有人給出一些具體的公式，對擁有不同住房水平的人，實施不同的物業稅稅率。 評點：這一方案，注意到了“面積”，卻忽略了“地段”。后者，同樣是房地產的一個基本的市場規律。一個在市中心的80平方米住房的總價，往往比郊區200平方米的住房還要貴。 我們猜想，如果還是按照面積計算的方法，而不是以房屋實際價值來確定稅率，就極有可能繼續推高各個城市主城區的房價，還勢必造成貧者越貧、富者越富的兩極分化現象繼續擴大。 7 征收物業稅該不該城鄉有別？ 根據統計測算，我國現在的城鎮居民住房剛剛100億平方米出頭。農村居民現有的住房面積，則高達225億平方米。除了在城鎮20多億平方米的商品住房繳納過各種房地產稅費以外，其余百分之九十多的居民住房，尤其是農村的200多億平方米的農民住房，基本上沒有繳納過各種房地產稅費。 評點：城鄉二元結構像萬里長城橫亙中國，國民待遇是有差別的，而征稅是“一律”的，顯然也違背公平原則。對農村居民一律免收，則城里人感到不公平。 我們猜想，“區別征收”會是一種調和，恐怕政府相關部門就又說存在“技術難度”。“技術難度”若可以排除，農村官員大概會抱怨他們失去鄉村建設的動力了。 8 物業稅征收的法理基礎何在？ 世界上大多數國家都在征收不動產稅。但是，這些國家都實行土地的個人私有制度。這是征收物業稅的法理基礎。中國的《憲法》明確規定，城市土地為國家所有，農村土地為集體所有。而在實際操作過程中是政府代為行使國家所有權。因此，中國購房者實際上支付給政府的不是購地款，而只是70年的土地使用租金，他們只是土地的租戶，而不是土地的所有人。 評點：地面上的商品房無非是在政府臨時出租土地的背景下蓋的，而土地連地面的房子都在一起，才構成真正的“物業”概念。那么，政府如果要征物業稅，其中至少一半其實是要向政府自己征。這客觀上的確會產生一種滑稽效果。當然，政府可能會說，它所開征的“物業稅”和國外的不同，乃是只對房屋征稅而不對土地征稅。但是，對于存量房，各種土地稅費，政府已經一次性收取，且長達70年期。即便再征收物業稅，也要等到這70年期滿吧？再者，政府在出讓這些土地的使用權以前，并沒有申明以后還要征物業稅，現在“臨時性加稅”，豈不有單方面違背當初契約之嫌？ 我們猜想，沒有公開透明的房屋產權信息體系，物業稅或許只是一紙空談。 9 物業稅取之于民，用之于誰？ 物業稅的征收，面廣量大，像“天上掉下來的大餡餅”，無疑會大大地增加地方政府的財政收入。 評點：理想而言，物業稅應該成為政府為解決困難家庭住房問題而建設廉租房的財源。按照住房和城鄉建設部的統計，在“十一五”期間要由政府提供廉租房的困難戶就有980萬戶。但是，在現實中，“三公”消費的天文數字，仍然像高懸的B超機，清晰地顯示著中國的稅收和財政預算制度的痼疾。這種情勢下，我們又該如何猜想呢？ 10 開征物業稅的條件成熟了嗎？ 物業稅的爭議便生出兩種不同的觀點來，有的人說條件不成熟十年都沒有辦法開征，有人說，條件早就成熟，今年也可開征。成熟論者認為，在未來的一年到兩年開征物業稅在中國，特別是在經濟發達城市，比如上海、廣州、深圳等地應該是相對成熟了。 評點：前面的評點，都在說明一個道理，物業稅開征的條件，還相當不成熟。我們猜想，會有一些人暗自說：“你說得非常好！但是我們已經決定了！” 別迷戀物業稅，那只是個傳說 本報評論員 李鐵 這些年每當某領域的民生之痛逐步加劇的時候，總有些人會搞出一些精神鴉片來麻醉之，但其藥效一般隨著那些新政策的真正實施而漸漸消失。吵吵嚷嚷多年的燃油費改稅，最終使人們用上便宜汽油了嗎？今天又有人千呼萬喚物業稅，難道它真的能降房價？ 在當下房價高企的幾個構成因素中，很多人認為炒房投機過于興盛是其中之一。一方面是大量普通老百姓買不起房，另一方面則是一部分“先富起來的人”囤積幾套房，甚至幾十套房，炒房大發橫財。在此背景下，很多人認為開征物業稅將大大增加囤房者的稅費負擔，甚至讓他們難以承受。這樣一來，似乎可以大大限制投資購房的比例，成為抑制高房價的“撒手锏”。在北京“兩會”上，人大代表潘石屹也為物業稅推波助瀾，說不推出物業稅，房價肯定降不了。 物業稅究竟能不能打擊炒房降房價，我們可以回頭看看以往的幾個例子。 為了抑制炒房，一些地方曾經對短期內的二套房交易課以重稅，不過結局是，房價不降反升，增加的稅費成本又被轉移到購房者身上去了。還有就是經濟適用房，這個政策搞了十多年了，曾經一度讓中低收入階層興奮不已，不過現在這股興奮勁似乎已經消失殆盡。原因很簡單，這一福利已經變味為中高收入群體和官員的偷食盛宴，開著私家車，住200平方米經適房之類的丑聞早已不再新鮮。 為什么這些理論上對老百姓有利的政策最終并沒有切實轉化為真正的民生福利？目前高房價的真正原因是什么？是不是別的法子都想盡了，只有開征物業稅才能降房價呢？ 依照中國的體制，在世紀金融海嘯中都能成功“保八”，對于房價這種問題，可以說是，非不能也，是不為也。或者說，按目前的利益與權力格局，它沒有動力，自然不會這么做。 如果真的是想把房價降下來，措施多的是。房地產的各種稅費占到了房價的三分之一，能不能先把那么高的房地產稅費降下來，把土地出讓價格降下來，不要搞“饑渴式”的土地供應了；能不能先放開對個人建房以及交易的種種壟斷與限制；能不能限制國企央企去推高地價造“地王”；先把這幾條做到了，我想房價就能降不少，問題也就解決了一多半。還有更簡單的，能不能先開放農村宅基地的自由流轉，讓小產權房轉正？如果連這點毛都不肯拔的話，你還能指望什么大動作呢？ 燃油費改稅，越改越貴，這是這些年我們經常看到的改革景象。只要一些壟斷不破除，改來改去，注定還是為一些人的利益添磚加瓦。這個費沒了，它就不會加別的稅嗎？只要是壟斷的，就會翻手為云，覆手為雨。 到了今天，居然還有人迷戀這個稅那個費能給民生帶來福利，這如果不是幼稚，就是對歷史經驗沒有深刻體悟。 在近日召開的北京“兩會”上，有政協委員建議，北京商用房產物業稅開征的條件已具備，物業稅征收應分步實施，首先從商用房產開始。北京市地稅局有關負責人在政協小組討論會中也透露，北京最早明年底開征物業稅，物業稅稅率范圍在0.5%至1%之間。那么，征收物業稅真的已經具備現實操作性了嗎？ 很多人從調控房價的目的出發，認為只會針對第二套房、大面積房等征收物業稅，但這立刻就會面臨一個統計甄別的問題。還有，物業稅要真正開征，最大的條件是必須有專門的評估機構每年對房屋的價值進行評估，事實是，在那些以物業稅為主要稅收的國家，對房地產價值的評估是一個非常大的挑戰，評估調查的成本非常高。根據我們以往的經驗，如果這種評估又是在缺乏監督制衡情況下進行的話，豈不是又成為某些部門尋租的利器？單單一個經濟適用房對申請者資質的甄別，就滋生了多少腐敗？前車之鑒，又有什么好的解決辦法呢？另外，住大房子的該繳稅，可是這些年許多因城市化而進城的郊區農民，按人均標準，都是大房子，這物業稅對他們怎么收？ 如果物業稅是只做加法不做減法，已有的房地產稅費照收不誤，物業稅另加，那么房租的大幅攀升將是必然的，難道讓那些原本準備租房的民眾都加入購房隊伍？別忘了，當新的稅費負擔出現的時候，對壓力最敏感的，一般不是那些手中有多套房子的富人，而是普通的工薪階層。誰能說有了物業稅那些囤房的就一定要低價拋售房產？如果準備拋售二套房產的富裕人士因為租金的升高而放棄了出售，而受到高租金壓力的低收入群體不得不提前加入購房隊伍，這時候，房市的供求關系會不會導致房價的再次上漲？ 有一些因素是未知的，但有一點是可以肯定的，在基礎的權力和利益設置格局沒有多大變化的情況下，想通過某項政策的出臺來徹底改變重大的分配格局，這種希望注定要落空。
上一記錄：別迷戀物業稅，那只是個傳說
下一記錄：物業管理服務全方位質量的管理的評價
