沈陽福瑞今朝物業(yè)管理有限公司
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新《物業(yè)管理條例》將于10月1日起施行日期：2007-07-20 23:50:13 | 瀏覽：7894
國務院日前頒布第504號國務院令，公布《國務院關于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》。(以下簡稱“條例”) 新條例的一個重要變化是，選聘或解聘物業(yè)服務企業(yè)原先須由2/3以上業(yè)主同意方可進行，10月1日起，變?yōu)橹恍杩側藬悼偯娣e過半數業(yè)主同意即可。解讀·物業(yè)定位 從“管理”到“服務”
新的物業(yè)管理條例規(guī)定，根據《中華人民共和國物權法》的有關規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”，并對個別條文的文字作了修改。 這一修改的背景是，近年來由于物業(yè)公司管理不當，發(fā)生了很多物業(yè)糾紛。由于原先的物業(yè)公司服務不好，業(yè)主要求換物業(yè)公司，新選的物業(yè)公司因原物業(yè)“賴”著不走進入不了小區(qū)的情況時有發(fā)生。業(yè)內人士表示，上述名稱變化更好地明確了物業(yè)公司的職責。 上海佳信物業(yè)管理有限公司總經理顧光耀對記者表示，物業(yè)公司的定位其實就是服務行業(yè)，要對小區(qū)里面的設備、資源等進行相應的管理，并要服務于業(yè)主。 據了解，目前有部分物業(yè)公司走入一個誤區(qū)，對于小區(qū)里最基本的環(huán)境清潔都沒能做好，更不用說服務業(yè)主。解讀·業(yè)主表決從2/3以上到1/2以上 條例中由業(yè)主共同決定的7件“大事”的通過要求也有了變化。除了 “籌集和使用專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施”這兩項決定，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意外，其他選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)等5件“大事”，都只要經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數1/2的業(yè)主同意就可以了。 條例規(guī)定，“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”
對于選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)人數上的變動，顧光耀認為，作為一個物業(yè)服務企業(yè)最主要的還是服務好小區(qū)居民，“物業(yè)公司的服務，業(yè)主是看在眼里的”。
解讀·費用收取代收費用不得收取手續(xù)費 條例提出，物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用.條例明確，業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。 條例提出，縣級以上人民政府價格主管部門會同同級 房地產行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
解讀·業(yè)主大會業(yè)主可共同履行業(yè)委會職
條例提出，物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
條例規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
解讀·服務合同
業(yè)委會應與物業(yè)訂立書面合同
條例規(guī)定，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。
條例規(guī)定，物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
條例還明確，物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
解讀·其他事項
公用設施不得改變用途
條例提出，物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
條例規(guī)定，業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。
條例明確，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。 條例還規(guī)定，業(yè)主需裝 裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。
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